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10城尚未取消松绑限购 分析称限贷松绑可期
时间:2014-08-21   阅读:2372次

 至此,目前尚未取消或者松绑限购的城市还有10个,包括北上广深四大一线城市,以及三亚、珠海、南京、大连、银川、西宁等二三线城市。
  
  也就在16日晚间,上海尝试放松限贷的传言见诸网络,尽管暂未证实,但仍引发一线城市出手救市的热议。
  
  在限购松绑收效甚微的背景下,限贷放松的前景已经成为市场的新焦点。
  
  三类城市仍限购
  
  哈尔滨市住房保障和房产管理局15日晚发通知称,自2014年8月16日起,购买人在哈尔滨购买商品房(含二手住房)办理网签备案和房屋权属登记时,无须提供住房情况证明。这也意味着,执行了3年半的哈尔滨限购政策“寿终正寝”。
  
  在呼和浩特和济南率先解除限购后,短短1个多月时间,已有35个城市取消或者大幅松绑限购。其中既有直接退出限购的城市,如呼和浩特、济南、温州、海口、昆明、长沙、哈尔滨等,也有像武汉、厦门、苏州、杭州这样,实质松绑限购,只是没有直接取消的城市。
  
  至此,目前尚未取消或者松绑限购的城市还有10个,包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市,以及三亚、珠海、南京、大连、银川、西宁等二三线城市。
  
  解构这些仍然坚守限购的城市,可以分为三种类型:一种是北上广深四大城市;二种是沿海地区房价较高的二三线城市,包括三亚、珠海、南京和大连;三种是内陆地区规模较小的省会城市,包括银川和西宁。
  
  北上广深作为一种类型,可谓四大限购堡垒。中原地产首席市场分析师张大伟说,一线城市的产业体系十分完善,对房地产的依赖度并没有那么大,由于人口净流入压力仍很大,因此限购不可能轻易放开。
  
  二种类型的三亚、珠海、南京和大连,皆属于沿海地区房价较高的二三线城市。尽管其楼市成交也在下滑,但由于房价坚挺,均价都超过1万元,部分城市的房价远远背离了当地的收入水平,再加上外来购房者占比较大,因此在此轮限购松绑中行动迟缓。
  
  以三亚为例,尽管三亚以及其所在的海南省经济发展水平一般,但由于良好的气候和居住环境,三亚以及海南吸引了大量外地人尤其是北方人前来置业,因此三亚的房价目前高达每平方米23415元,超出一线城市广州5000多元,雄居全国四。
  
  三种类型的城市,即银川和西宁,几年前启动限购时,范围和力度本来就很小,再加上人口净流入较少,房价上涨压力本来就小,因此是否取消限购几乎没有影响。
  
  张大伟预计,无论是三亚、大连等沿海城市,还是银川、西宁这些内陆城市,都会在近期放开限购措施。迟到三季度末,将很可能只剩四个一线城市仍坚持限购。而即便是一线城市,也会出现局部区域、局部类型房源、限购对象松动的可能性。
  
  上海放松限贷传言暂未证实
  
  如今在业界看来,限购政策已经不是影响楼市的关键,信贷会否放松将成为判断未来一年内楼市走势的关键因素。也正因为如此,目前地方政府的救市行动已经不仅仅满足于松绑限购,也开始涉及到信贷支持等内容,救市正越来越深入。
  
  例如本月8日,福建省住建厅出台的“闽8条”提出了多条举措,包括提出购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定;首改房(购买改善性普通商品住房)按首贷认定等。
  
  8月1日,绍兴市住建局发布意见,也提出了首套房贷款利率不超过基准利率,以及二套房贷款“认房不认贷”。
  
  所谓的“认房不认贷”,是区别于当前银行普遍执行的二套房标准“认房又认贷”——即借款人家庭已有一套房,再买房算二套房;借款人家庭当前名下无房,但是曾经有过房贷记录,再买房也算二套房。“认房又认贷”的做法抑制了改善型购房者的需求。
  
  在限贷松动预期的背景下,上周六晚间,一份名为上海某银行《住房金融业务部业务通知单》(下称《通知单》)的文件流传于网络,“一线城市限贷也开始松动”的传言令市场沸腾。
  
  坊间的这份文件有以下几点“重磅”内容,其中前两点涉及银行重新认定“首套房贷”情形,即“认房不认贷”。
  
  这两种情形分别为:一,对于因公调动工作单位迁居上海市的,原所在地住房贷款结清,在上海购房算首套;二,对于上海市居民,2011年1月房地产调控政策出台前已贷到两笔及以下房贷,现已全部结清的,在上海市购买商品房申请贷款可认定为首套房贷
  
  此外,对于居民家庭仅有一套自有住房或无住房,名下购房贷款已全部结清的,在上海市购房申请贷款可认定为二套房贷款;在价格上,首套房低可打八折利率,但享受八折的客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%。
  
  当市场热议这份《通知单》出自哪家银行时,一个“疑似”的是建行。从文件发自住房金融业务部,“主送”的“大客户一部、浦东分行、自贸区分行、各城区行、县支行、营业部”,“抄送”授信审批部的表述来看,虽然不少银行都有类似部门,但只有建行的称法接近。
  
  但建行上海分行相关人士对此明确否认。该人士表示,一来该行虽有4个大客户部门,但这些部门不做个金业务;二来,该行没有“授信审批部”这个提法。有接近建行总行人士也对本报表示,没有见过这个文件。
  
  记者还以申请贷款者的名义前往建行位于静安区的某支行,并称自己属于上述二种“首套房贷”业务情形:2011年1月前曾购房并申请按揭贷款但现已还清,且房产已卖出,名下无房。
  
  该支行业务人员就此表示,建行目前的政策是“认房认贷”,若客户名下无房无贷完全可以贷款,但这是“老政策”,近期并未收到新通知。至于记者所述情形是否可被认定为“首套房贷”,则要咨询该行个贷部门。
  
  记者暂时无法联系到该行个贷部门。

  
  既然建行否认,那会否是对个人房贷业务同样较为支持的工行、农行、中行、交行、浦发、兴业出了《通知单》?记者随即联系这些银行人士,皆得到“不知情”或“没发过文件”的回复,其中不少银行没有“房地产金融部”设置。
  
  当有银行人士看到网上流传的《通知单》文件图片后,拟惯了文件的行政部门人士开始推敲这份网传稿的格式。“银行文件格式都差不多,标题黑体三号,正文仿宋小三。”一名大行行政部门人士称,而这份网传文件从格式上并不规范,从文件编号来看,“房金通知(20140815)号”也让不少银行人士觉得“怪怪的”。
  
  可是,无风不起浪。即便这份文件从格式来看,和正式的业务政策文件有所不同,但“很可能是一份内部传达稿,或者是没有正式获批的内部意见稿”,一名大行资深业务人士对本报表示。在他看来,文件里一些政策表述虽有“草稿”痕迹,对部门的称谓也可能不够精确,但相关业务部门想推动房贷业务、让更多业务情形变得简单易贷的思路是清晰的。
  
  这位大行资深业务人士猜测,很可能是大行在进行部门内部研究。
  
  “认房不认贷”可能是方向

  
  尽管上述《通知单》引发的猜测尚未证实,但上海银行业确实已经“悄然行动”。《一财经日报》近期采访发现,民生、招行等银行已经在个贷额度上均有动作。
  
  从民生银行上海分行的情况来看,本报记者从该行分行一名业务人士处获悉,民生银行对符合政策支持的按揭贷款已经“基本不设额度限制”。
  
  从招行情况来看,其已经从总行层面调整房贷政策。招行总行人士前不久告诉本报,今年招行计划个人房贷新增规模逾百亿,下放到各个有需求的分行。
  
  在越来越多的限贷松动迹象出现后,房贷“天机变”引发比限购松绑更高的关注。中金公司在一份报告中称,房地产市场的成交量在今年一季度已经出现同比下降,反映到按揭需求上(按揭平均等待周期为3~6个月),今年下半年的按揭需求将下降。因此,结合按揭市场的供需状况,再考虑监管部门的窗口指导因素,预计按揭会加速放松。
  
  不过,当前的一些公开消息显示,银行目前的调整空间相对仍有限。例如,厦门市在调研和征求意见的过程中,厦门市人行和银监局认为,“认房又认贷”等信贷政策权限调整不在地方,暂无法执行。
  
  厦门均和房地产评估董事长王崎告诉记者,信贷政策的调整权限在中央,省、市都没有这个权限。“只要信贷不松动,楼市就不会有实质性的反弹。”
  
  不过,张大伟认为,在地方稳增长的强烈需求下,下半年总的信贷环境即使不会很宽松,也会比上半年松一些,“四季度稳增长的压力仍然很大,到9、10月信贷有放松的可能。”
  
  “当然,即便信贷放松,幅度也不会太大。”张大伟说,在幅度有限以及目前银行对房贷的风险管控提高的情况下,购房者的还款能力十分重要,相对而言,改善型购房者的还款能力更强,因此信贷放松将主要体现在释放改善型需求上,也就是“认房不认贷”,“认房不认贷是下半年银行容易放松的一个方向。”

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